Di suatu perkuliahan Manajemen Sumber Daya Arkeologi yang penuh kantuk, seorang dosen bernama Agi Ginanjar menanyakan kepada mahasiswa tentang berapa rupiah harga dari suatu tinggalan budaya. Mahasiswa yang mengantuk itu, bersama mahasiswa lainnya, serempak menjawab: "tak terhingga". Jawaban itu terdengar mulia dan nyakola. Namun, Mas Agi menimpali dengan jawaban yang membekas dalam ingatan saya yang saat itu tengah dalam kondisi mengantuk berat. Ia menyampaikan bahwa “tak terhingga” itu sama dengan nol. Ya, nol, kosong, bolong seperti donat yang ngagorolong.
Dari sana, saya menyadari bahwa “tak terhingga” hanyalah simplifikasi manusia untuk menjelaskan apa yang tidak mampu dijelaskan; sebuah pelarian atas ketidakjelasan dalam menilai. Padahal, di zaman kiwari, bukankah segala sesuatu sudah ada nilainya? Katanya, hidup ini adalah tentang angka. Lantas, bagaimana dengan cagar budaya? Berapa angka yang akan kita sematkan pada warisan budaya kebendaan ini?
Melabeli cagar budaya dengan predikat "tak ternilai" memang terdengar romantis, namun dalam kacamata birokrasi, predikat tersebut justru sering kali menjadi vonis mati. Tanpa angka yang jelas, sebuah bangunan bersejarah hanya akan menjadi beban dalam neraca keuangan daerah. Sebagaimana dijelaskan Jan Hoesada (2023) dalam makalah akuntansi warisan budaya, Aset Warisan Budaya (AWB) sulit dinilai secara finansial karena tidak mudah diganti, masa manfaatnya sulit diestimasi, dan nilainya cenderung meningkat meski fisik bangunannya menurun. Ketidakjelasan nilai ini menyebabkan pelestarian sering kali kalah telak oleh desakan pembangunan yang angkanya jauh lebih nyata.
Jika merujuk pada standar manajemen aset internasional yang dirilis oleh IFMA (International Facility Management Association) dalam laporan benchmarking tahun 2009, anggaran pemeliharaan tahunan sebuah gedung idealnya berkisar antara 2% hingga 4% dari nilai aset. Bahkan, aturan nasional seperti Permen PUPR No. 22/PRT/M/2018 telah menggariskan bahwa standar biaya pemeliharaan rutin untuk gedung negara setidaknya berada di angka 1% hingga 1,5% dari nilai aset per tahun. Angka 1% ini adalah batas minimum yang diakui negara agar sebuah bangunan tidak mengalami degradasi fungsi.
Namun, realitas di lapangan menunjukkan jurang yang lebar antara standar ideal ini dengan alokasi APBD. Di Indramayu misalnya, anggaran Rp500 juta dianggap terlalu kecil untuk merawat sekian banyak situs (Tribun Cirebon, 2019), serupa dengan Kabupaten Sumenep yang mengalokasikan Rp400 juta untuk 7 situs prioritas (Beritajatim, 2022). Angka-angka tersebut membuktikan bahwa cagar budaya belum dipandang sebagai aset investasi identitas, melainkan sekadar pos pengeluaran pelengkap yang sering kali butuh "suntikan dana" tambahan dari luar (Koran Kaltara, 2023).
Di tengah sengkarut angka-angka ini, muncul pertanyaan fundamental dalam benak saya: siapa sebetulnya yang paling membutuhkan cagar budaya? Apakah masyarakat, pemilik objek, atau pemerintah sebagai pemegang kuasa? Jika kita jujur, jawabannya adalah pemerintah. Pemerintah membutuhkan cagar budaya sebagai simbol legitimasi sejarah, daya tarik wisata, dan pemenuhan amanat undang-undang. Cagar budaya adalah jangkar visual sekaligus jangkar ingatan sebuah kota. Tanpa bangunan seperti Gedung Merdeka, Savoy Homann, atau Gedung Sate, Bandung akan kehilangan nilai keunikannya.
Karena pemerintah yang paling membutuhkan eksistensi objek tersebut sebagai bagian dari citra dan fungsi kota, maka sudah seharusnya pemerintah hadir memberikan bantuan nyata bagi pemilik objek dalam melaksanakan pelestarian. Membiarkan pemilik berjuang sendirian menjaga aset yang diklaim sebagai "milik publik" adalah bentuk ketidakadilan sistemik.
Mari kita ambil simulasi pada salah satu objek kebanggaan wargi Bandung yang berlokasi di bilangan Asia-Afrika. Sebagai Cagar Budaya Peringkat Nasional yang berkaitan erat dengan peristiwa Konferensi Asia Afrika 1955, objek tersebut adalah aset tak ternilai secara sejarah karena berkaitan dengan peristiwa yang mengubah jalannya sejarah dunia pascaperang Dunia Kedua. Namun, secara materiil (fisik dan keuangan), terdapat angka-angka yang menyesakkan. Berdasarkan data yang saya peroleh, tagihan PBB objek ini mencapai Rp250 juta. Jika kita asumsikan tarif PBB adalah 0,2%, maka Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) objek ini diperkirakan berada di angka hampir Rp120 miliar.
Jika mengacu pada standar minimum PUPR (1%), maka biaya yang idealnya dikeluarkan untuk pemeliharaan rutin Homann adalah hampir sebesar Rp1,2 miliar per tahun. Tanpa insentif, pelestarian ini menjadi beban yang sangat memberatkan pemilik (onerous obligations) karena negara bersifat memaksa (coercive) namun pasif dalam memberikan dukungan (Perdana, 2026).
Di sinilah kebijakan insentif PBB menjadi solusi yang cerdas secara fiskal. Dengan memberikan pengurangan pajak hingga 90%, kewajiban PBB pada objek tersebut menyusut menjadi hanya sekitar Rp25 juta. Selisih tersebut menjadi ruang fiskal bagi pemilik untuk memenuhi standar perawatan 1% tadi. Strategi ini selaras dengan konsep Highest and Best Use (HBU) yang mencari pemanfaatan optimal agar bangunan tetap berkelanjutan secara ekonomi dan fisik tanpa merusak nilai aslinya (Yuwono dkk., 2023).
Lebih jauh lagi, kebijakan insentif ini sebenarnya mempermudah kerja pemerintah. Dengan memberikan pengurangan pajak, pemerintah tidak perlu lagi menyediakan anggaran belanja langsung yang besar untuk pemeliharaan rutin seperti yang dilakukan oleh daerah lain—seperti Pemkot Mojokerto yang harus mengucurkan dana perawatan khusus untuk 13 cagar budaya (Gema Media, 2022) atau Bangka Barat yang baru pada tahap mengusulkan biaya perawatan pada tahun 2021 (Antara Babel, 2021). Melalui insentif, pemerintah memberikan "ruang napas" bagi pemilik agar dapat secara mandiri merawat asetnya. Keterlibatan anggaran daerah pun nantinya hanya bersifat insidentil dan kasuistis untuk kebutuhan restorasi berat, bukan menjadi beban rutin yang terus-menerus menggerus APBD.
Pilihan untuk melestarikan cagar budaya bukan sekadar romantisme, melainkan strategi ekonomi yang terukur. Studi dari National Trust for Historic Preservation menunjukkan bahwa wisatawan budaya cenderung tinggal lebih lama dan memiliki tingkat belanja 38% lebih tinggi dibandingkan wisatawan biasa (ACHP, 2011). Manfaatnya bukan berasal dari setoran pajak bangunan itu sendiri, melainkan dari retensi daya tarik wisata yang mendatangkan okupansi hotel, pajak restoran, dan belanja wisatawan. Tanpa insentif, pemilik akan melihat bangunan cagar budaya sebagai beban dan cenderung membiarkan asetnya roboh agar nantinya dapat membangun ruko yang lebih menguntungkan secara bisnis murni, sebagaimana yang terjadi pada kasus Tjan Bian Thiong.
Namun, kita sering terbentur pada hambatan struktural dan kebiasaan lama. Kita perlu lebih progresif dan melangkah dari pandangan lama dalam tata kelola keuangan daerah yang seakan enggan memberikan insentif masif karena takut mengganggu target pendapatan daerah. Pada tahun 2026 ini, target pendapatan dari PBB dan BPHTB yang dipatok oleh Pemerintah Kota Bandung adalah sebesar Rp700 miliar. Mari kita cermati dan berhitung: nilai potensi insentif dari 337 objek tetap di Bandung hanya berkisar Rp5 miliar, atau hanya sekitar 0,7% dari total target pendapatan.
Mempertahankan angka 0,7% ini dengan cara "memeras" pemilik cagar budaya adalah kebijakan yang rabun jauh. Jika pemilik membiarkan bangunannya hancur karena beban biaya, pemerintah tidak hanya kehilangan 0,7% tersebut, tapi kehilangan 100% daya tarik wisata kota selamanya. Kehilangan aset cagar budaya bersifat ireversibel—tidak bisa kembali. Memilih 0,7% pendapatan hari ini dengan mengorbankan identitas kota selamanya adalah kerugian ekonomi jangka panjang yang lebih besar.
Jika perlu, kita dapat berkaca pada pengalaman global di Paris, Zurich, atau Amsterdam yang memahami bahwa branding kota bersejarah bernilai miliaran Euro melalui sistem subsidi dan pajak yang rendah. Masalah ketaatan pajak di lapangan (Handayani, 2008 & Sumiarni, 2020) pun menunjukkan bahwa pemilik sering kali tercekik oleh biaya perawatan material khusus yang mahal, sementara NJOP-nya disamakan dengan bangunan modern di sekitarnya. Ini menciptakan ketidakadilan: kewajiban dibatasi (restricted), tapi pajak dipukul rata (standard). Persoalan ini pun menuai kritik dari parlemen. Once, mantan vokalis Dewa 19 yang kini menjadi anggota DPR RI, mengingatkan bahwa tata kelola cagar budaya kita masih lemah dan perlu penguatan sistemik (DPR RI, 2024).
Oleh karena itu, melalui Perda Kota Bandung Nomor 6 Tahun 2025, saya terus menyerukan perlunya mendorong otomatisasi pelayanan (official assessment). Skema yang harus diperjuangkan adalah: pembebasan PBB 100% secara otomatis bagi objek tetap non-produktif (hunian/fasos/fasum) dan pengurangan sebesar 90% bagi objek produktif komersial. Sedangkan bagi Objek yang Diduga Cagar Budaya (ODCB), mendapatkan pengurangan sebesar 50% melalui pengajuan (self-assessment). Sebagaimana disampaikan Santi Handayani dalam skripsinya tentang pengurangan PBB pada cagar budaya di Yogyakarta (2008), pemberian pengurangan pajak merupakan bentuk nyata dukungan pemerintah dalam upaya pelestarian yang berkeadilan.
Pada akhirnya, memberikan nilai materiil berupa angka pada cagar budaya bukanlah upaya mendegradasi nilai luhurnya, melainkan cara memanusiakan warisan tersebut dalam sistem yang materialistis ini. Sudah saatnya kita berhenti berlindung di balik kata "tak terhingga" yang sama dengan nol, dan mulai bekerja dengan angka-angka yang jujur agar sejarah di Kota Bandung tidak hanya tinggal cerita dalam esai yang ditulis sambil mengantuk. (*)
Daftar Pustaka:
- ACHP. (2011). Measuring Economic Impacts of Historic Preservation. Washington, DC: Advisory Council on Historic Preservation.
- Antara Babel. (2021). Bangka Barat Usulkan Biaya Rawat Cagar Budaya.
- Beritajatim. (2022). Pemkab Sumenep Anggarkan Rp400 Juta Untuk Rawat Cagar Budaya.
- DPR RI. (2024). Once Nilai Tata Kelola Cagar Budaya Indonesia Masih Lemah.
- Gema Media Mojokerto. (2022). Jaga Kelestarian Bangunan Bersejarah, Pemkot Mojokerto Kucurkan Biaya Perawatan 13 Cagar Budaya.
- Handayani, S. (2008). Pengurangan Pajak Bumi dan Bangunan pada Bangunan Cagar Budaya di Kota Yogyakarta. Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
- Hoesada, J. (2023). Akuntansi Aset Warisan Budaya (Heritage Assets Accounting). Makalah Teknis Komite Standar Akuntansi Pemerintahan.
- IFMA. (2009). Operations and Maintenance Benchmarks. Houston: International Facility Management Association.
- Koran Kaltara. (2023). Pelestarian Cagar Budaya Butuh Suntikan Dana.
- Perdana, G. C. (2026). Menuju Pelestarian Cagar Budaya Kota Bandung yang Progresif dan Berkeadilan: Kebijakan Insentif Pajak Bumi dan Bangunan. AyoBandung.id.
- Sumiarni, M. G. E., dkk. (2020). Perizinan Terhadap Adaptasi Bangunan Warisan Budaya Tjan Bian Thiong Di Kota Yogyakarta. Jurnal Hukum & Pembangunan, Universitas Indonesia.
- Tribun Cirebon. (2019). Anggaran Rp500 Juta Untuk Perawatan Cagar Budaya di Indramayu Disebut Terlalu Kecil.
- Yuwono, A. P. D., dkk. (2023). Pendekatan Highest and Best Use dalam Pelestarian Bangunan Bersejarah. Arsitektura: Jurnal Ilmiah Arsitektur dan Lingkungan Binaan, Universitas Sebelas Maret.
